Solicité un préstamo al banco y pagué todos los gastos hipotecarios (Notaría, Registro de la propiedad, Impuestos, Gestoría…). ¿Puedo reclamárselos al banco?

Los últimos meses han estado marcados por decisiones judiciales de especial relevancia para el sector financiero. Por una parte, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 sobre las cláusulas suelo ha motivado una multitud de reclamaciones de devolución de intereses a las entidades financieras, siguiendo el procedimiento establecido en el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

De especial importancia reúne asimismo la Sentencia del Tribunal Supremo, sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, que ha abierto la posibilidad de que los clientes reclamen a las entidades financieras las cantidades pagadas con motivo de la formalización de la hipoteca. Entiende el Alto Tribunal que el Banco, ejerciendo una posición dominante, ha exigido en el contratos de préstamo hipotecario que sea el consumidor quien abone los gastos inherentes al hipoteca –Notaría, honorarios del Registro de la Propiedad, Impuestos…-, de manera genérica y sin admitir pacto en contrario, estipulación que resulta susceptible de ser sancionada con la nulidad.

En concreto, la sentencia afirma que son nulas las cláusulas que “imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”. Este tipo de cláusulas, afirma la sentencia, genera un desequilibrio, vulnerando lo dispuesto en la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

En su decisión, al TS le “resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”.

Argumentaba la Sala: “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).”

Procedimiento de reclamación

En primer lugar se deberá presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario.

En caso de que hayan transcurridos dos meses desde dicha reclamación sin haber obtenido respuesta o bien haya sido desestimatoria de las pretensiones del consumidor, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Se solicitará la nulidad de la cláusula al considerarla abusiva, pidiendo la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, que deberán ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. En este procedimiento, además de la dirección por medio de letrado, será necesaria la intervención de Procurador (arts. 23 y 31 Ley Enjuiciamiento Civil).

 Javier Martín Laucirica – Letrado –