COMPRA DE OFICINA O LOCAL – renuncia a la exención de iva e inversión del sujeto pasivo en la transmisión

Entre las entregas de bienes -la transmisión de inmuebles, en nuestro caso- que están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA), se encuentran las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, y de los terrenos en que están enclavados, que tengan lugar una vez terminada su construcción o rehabilitación (artículo 20.1.22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido).

Esto significa que la venta de inmuebles de segunda mano no tributarán, de entrada, por IVA, sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, ITP).

Lo que con ello se pretende es gravar con IVA únicamente una vez las transmisiones inmobiliarias. Así, estarán sujetas y no exentas (ergo, se gravarán con IVA) las primeras entregas o transmisiones que realice el promotor tras la construcción de la edificación (en el momento en que disponga de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación), pero no las posteriores transmisiones.

A los efectos que nos interesan, se considera que es una primera transmisión la entrega que el promotor realiza de un inmueble que ha estado ocupado durante 2 o más años si concurren determinadas circunstancias:

No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. (art. 20.1.22º LIVA)

Será también primera entrega la que resulte tras un arrendamiento con opción de compra una vez que esta se ejercite, concertado por el promotor.


La renuncia a la exención

El artículo 20.2 y la disposición adicional 6ª de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido recogen la posibilidad de que el sujeto pasivo (el transmitente) renuncie a la exención de IVA anteriormente comentada.

Siendo el sujeto pasivo del IVA el transmitente del inmueble, es a él a quien corresponde optar por la exención, pero es necesario que concurran ciertos requisitos:

(1) Que el transmitente sea sujeto pasivo de IVA.

(2) Que el adquirente sea sujeto pasivo de IVA, y actúe, en la adquisición, como empresario o profesional.

(3) Que el adquirente, bien tenga derecho a la deducción total -o parcial, desde el 1-1-2015- del IVA soportado, bien vaya a destinar la adquisición al ámbito de sus actividades empresariales o profesionales por las que soportará IVA deducible.

Bastando que el adquirente pueda deducirse parcialmente el IVA soportado, y no la totalidad, y por el hecho de que importa el destino previsible del bien adquirido, se abre la puerta a la renuncia a la exención a quienes realizan actividades sujetas y no sujetas a IVA al miemos tiempo, e incluso a quienes no han iniciado la actividad cuando llevan a cabo la adquisición.

(4) Que el transmitente que opta por la renuncia a la exención del IVA comunique dicha opción de forma fehaciente al adquirente, de forma previa o en el momento en que se produce la entrega de los bienes.

No es obligatorio, de todas formas, que la escritura de transmisión diga expresamente que se ha optado por la renuncia a la exención, pues es suficiente con que se desprenda del documento que se ha repercutido IVA (STS; Sala 3ª, de 30 de mayo de 2016, número 1219/2016).


La inversión del sujeto pasivo

A fin de evitar que la Hacienda Pública no vea el importe del IVA entrando en sus arcas -que el comprador entrega al vendedor junto con el precio del inmueble-, caso de que no se ingrese en Hacienda por el transmitente, el artículo 84.1.2º.e y la disposición adicional 6ª de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece qu en las entregas de terrenos no edificables y segundas o ulteriores entregas de edificaciones se producirá la inversión del sujeto pasivo si el transmitente hubiera renunciado a la exención del IVA.

De esta forma, la Administración Tributaria salva la situación que se producía cuando el vendedor del inmueble no ingresaba el IVA recibido el comprador y se declaraba en concurso de acreedores o simplemente devenía insolvente. El daño que a la Hacienda Pública se le producía era doble, dado que por una parte no recibía el importe del IVA que le correspondía, y por otra, el comprador se deducía el IVA pagado al vendedor hasta ese mismo importe.


¿Por qué renunciar a la exención del IVA?

Como es natural, a la hora de tomar la decisión de llevar a cabo la adquisición de un inmueble, al comprador se le plantea la cuestión de la importancia económica o coste final que le va a suponer la misma.

Y si entramos en la cuestión del coste que la adquisición tendrá para el comprador, debemos tener en cuenta los impuestos que deberá pagar al realizar la operación.

Como regla general, el IVA que deberá soportar el adquirente será:

• El 10% del precio del bien si se trata de viviendas.

• El 21% del precio del bien, si se trata de locales.

En cambio, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en Bizkaia, será del 6% como norma general, ya se trate de viviendas o de locales.

Y sin embargo, al comprador puede interesarle en muchas ocasiones que la operación se grave con IVA, aunque el tipo sea el del 21%, debido a que ese IVA que pague va a poder deducírselo en la siguientes declaraciones de IVA que efectúe, lo cual será más interesante cuanto más IVA repercutido a terceros haya acumulado a resultas de su actividad empresarial o profesional.

En definitiva, en lugar de tener que ingresar el IVA que hubiera repercutido en el día a día a sus propios clientes, el comprador restará el IVA pagado hasta su total recuperación, de forma que ese 10 ó 21% de gravamen puede haberlo recuperado en un muy corto período de tiempo. La razón última no es otra que el hecho de que el IVA es un impuesto sobre el consumo, y es neutro para el empresario o profesional, de forma que a quien verdaderamente va destinado es al consumidor final, esto es, a quien será el cliente último del comprador del inmueble cuando consuma sus bienes o servicios.



5 comentarios

  • Javier Martínez Sagredo

    Quería hacerles una consulta sobre este tema. Voy a adquirir un pabellón de una empresa en concurso. ¿deben emitir la factura con IVA?

    Gracias

    • Martín Laucirica

      Buenos días,

      si el vendedor es una empresa en concurso, la factura emitida por la empresa en concurso debe ir sin IVA. Se aplicará la inversión del sujeto pasivo. Deberá hacerse constar en la factura que la operación está sujeta a la inversión del sujeto pasivo.

      Confiamos en haber resuelto su duda. Estamos a su disposición para profundizar sobre este tema.

      un saludo,

  • Felipe

    Buenos días,

    Mi empresa compró un local en un concurso de acreedores con inversion del sujeto pasivo. Si ahora lo vendemos a un particular con ITP, debemos ingresar el IVA que no pagamos en la compra?

    Gracias por sus comentarios

    • Martín Laucirica

      Buenos días Felipe,

      Respondemos a su consulta, una vez reincorporados al trabajo después de las vacaciones.
      Hacemos referencia en nuestra contestación a la normativa fiscal de Bizkaia, suponiendo que usted se encuentra en este Territorio histórico. No obstante, este hecho no tiene gran trascendencia ya que la norma de IVA de Bizkaia en esta materia es idéntica a otras normas forales y a la Ley de IVA de Territorio Común.

      Se trata de la adquisición de un bien de inversión, supuesto que se encuentra regulado en el artículo 107 de la Norma Foral de IVA. En este caso, para que el IVA por la compra del inmueble sea íntegramente deducible, se exige que el bien se haya adquirido al menos 10 años antes de la venta en la que se va a aplicar ITP.
      Si han transcurrido menos de 10 años, deberá regularizarse el IVA soportado que no se pagó.

      Ejemplo: inmueble adquirido en 2014 a una empresa en concurso. El IVA de la operación era 10.000€, que no se ingresa en Hacienda dado que se produce la Inversión del Sujeto Pasivo.
      Este inmueble se vende en 2019: entra en juego el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
      La empresa ha sido titular del bien durante 5 años (50% de 10 años). Por tanto, deberá regularizar el IVA y pagar la parte proporcional. 10.000*50%=5.000€.

      Estamos a su disposición para lo que precise.

      Confiando en haber contestado a su consulta, le saluda

      Javier Martín Laucirica
      +34 94 424 30 88

      Ibáñez de Bilbao, 9, 4º Planta – 48009 Bilbao

  • Ruben

    Buenas tardes

    Me dispongo a adquirir un local comercial en este mes de Junio y soy trabajador por cuenta ajena y autónomo al mismo tiempo, es decir, pluriactividad.

    Ya me han comunicado que puedo optar por ITP ( Madrid 6%) o por la exención del IVA. Al ser autónomo pues me compensa más por IVA pero mi pregunta es la siguiente:

    Yo llevo trabajando durante casí 4 años y repercuto una media de 6000 euros anuales de IVA…. El coste de mi local será de 149.000 lo que traducido en IVA serían unos 31.000 euros… Pues bien, según mis cálculos necesitaría mínimo 5 años para repercutirlo pero mi duda es, la siguiente, si por algún casual, circunstancia externa e impredecible cesará en mi actividad de autónomo antes de repercutir todo el IVA que pasaría?

    De pagar el ITP el 6% a pagar el 21% la diferencia es notable… A ver si me pueden aclarar esta duda para decidirme por ITP o IVA.

    Un saludo y gracias

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