Venta inmueble – IVA o ITP

Venta de inmueble (segunda o ulterior entregas de edificaciones) por una empresa. ¿qué impuesto se aplica? ¿se aplica IVA o ITP?

• Si el comprador es un particular: sujeta a ITP. El tipo impositivo varía en función del lugar donde se encuentre el bien.
• Si el comprador es empresario o profesional, la operación se encuentra exenta de IVA. Sin embargo, el transmitente podrá solicitar la renuncia a esta exención de IVA y aplicar este impuesto en la venta. Tipo impositivo de IVA para viviendas: 10%.

Modo de comunicar la renuncia a la exención:

Deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.

Se considera que la renuncia ha sido comunicada de forma fehaciente cuando consta en la escritura pública que el transmitente ha recibido una cantidad de dinero en concepto de IVA, aunque no aparezca la renuncia expresa a la exención.

No obstante, en todo caso se exige una declaración suscrita por el adquirente en la que acredite cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción total o parcial de las cuotas del IVA o bien, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

¿Qué implica tributar por IVA en lugar de hacerlo por ITP?

Como bien sabrán, el IVA es un impuesto teóricamente neutro para el empresario (no siempre, sobretodo en ciertos sectores como el de la educación o en el sanitario) ya que por un lado soporta el IVA en la adquisición de bienes y servicios, pero a la vez repercute IVA cuando es él el que presta servicios o entrega bienes. Por lo tanto, si soportamos IVA en la adquisición de un inmueble podremos compensar ese importe con el IVA que hayamos repercutido o, si no dispusiéramos de base suficiente, solicitar su devolución, neutralizándose así su efecto. Por el contario, si la operación queda gravada por el ITP, el impuesto satisfecho no podrá ser recuperado de ninguna forma.

En cuanto a los requisitos que deben darse para poder renunciar a la exención, en relación a los sujetos que intervienen en la operación, tanto el transmitente como el destinatario de la operación deberán ser empresarios o profesionales habituales u ocasionales, pudiendo ser personas físicas o jurídicas.

En relación a este último –el adquirente– para que quepa una renuncia a la exención y tributar por IVA, deberá tener derecho a la deducción total o parcial de dicho IVA, o bien, que los bienes adquiridos vayan a ser utilizados total o parcialmente en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. Hasta diciembre de 2014, la renuncia sólo procedía cuando el sujeto pasivo adquirente tenía derecho a la deducción total del IVA soportado por la adquisición de los inmuebles.

La nueva regulación, amplía el ámbito subjetivo de la renuncia, ya que, por ejemplo, la renuncia podría aplicarse no sólo en el supuesto en el que una empresa adquiere edificios a personas distintas de los promotores para destinarlas exclusivamente al alquiler de locales (se trataría de entregas exentas y el adquirente tendría derecho a la deducción total), como ocurriría con la norma anterior, sino también cuando la empresa adquiere dichos edificios y los destina al alquiler de locales y de viviendas (en este caso serían entregas exentas y el adquirente tendría derecho a deducción parcial).

Igualmente, cabría la renuncia si una persona física que no ha iniciado aún su actividad, adquiere dichos edificios para destinarlos -previsiblemente- al alquiler de locales y viviendas (sería entrega exenta y el adquirente tendría derecho a la deducción parcial).

En definitiva, sólo es posible en la compra de inmuebles que vayan a destinarse a una actividad que dé derecho a la deducción del IVA. La vivienda, tanto si se compra para vivir (no actividad empresarial) como para después alquilarla no da derecho a la deducción del IVA a priori. Cierto es que existen casos especiales en el que una sociedad compra viviendas para alquilarlas a otra sociedad que las destinará al alojamiento de sus directivos expatriados por ejemplo, en este caso excepcional se compra una vivienda que finalmente será alquilada para uso de vivienda y sí podría ir por IVA en lugar de ITP.

En caso de que el bien de inversión se trate de un terreno o edificación, las cuotas deducibles por su adquisición deberán regularizarse, si procede, durante los nueve años naturales siguientes a la correspondiente adquisición.

 Javier Martín Laucirica