ARRAS Y SEÑAL

Otra vez nos han consultado sobre las diferencias entre los distintos tipos de arras y sus variados efectos jurídicos, por lo cual pasamos a explicarlo.

Las arras o contrato de arras, es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Existen tres tipos de arras en función de la intención de las partes:

Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. En los casos en los que medien arras confirmatorias, estaríamos ante un cumplimiento parcial derivado de una relación obligatoria (compraventa) perfecta donde esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás. Por lo tanto, en caso de cumplimiento del contrato, las arras se imputan al precio, teniendo la consideración de mero anticipo o entrega a cuenta. Una última precisión, nuestros Juzgados y Tribunales vienen considerando que si las partes no manifiestan lo contrario o no especifican en el documento el concepto en que se entrega dicha suma, ésta debe considerarse como arras confirmatorias (numerosas sentencias llegan a considerar que el empleo de la palabra “señal” expresa necesariamente anticipo del precio)

Penitenciales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa. (1454 C. Civ.) Son las recogidas en nuestro Código Civil y permiten resolver el acuerdo a voluntad de las partes. Las arras penitenciales, también llamadas arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero por uno de los contratantes al otro, entendiéndose que cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras el que las hubiera entregado o devolviendo el doble de las mismas.

Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida coactivamente. Existe indudable analogía con la cláusula penal por lo que se le aplicará su normativa (indemnización de daños y perjuicios).

La gente normalmente confunde arras y señal, y es frecuente ver en los contratos los dos términos colocados uno detrás del otro, cuando ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones, totalmente distintas, que dependerán de las verdaderas intenciones de las partes a la hora de formalizar el pacto.

JAVIER GOMEZA ALCIBAR

ABOGADO